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Vorsorgewohnung als Geldanlage

Ein Überblick über den Umgang mit einer Anlagewohnung.


10.02.2011

Das Modell der Vorsorge-wohnung als Geldanlage steht derzeit hoch im Kurs. Gilt es doch als wertbeständig, lukrativ und inflationsresistent. Nichtsdestotrotz erfordert das Projekt Anlagewohnung Geld, Zeit und Wissen, um tatsächlich erfolgversprechend zu sein. Zahlreiche Gefahren und Fallstricke bedrohen den Gewinn und können den Eigentümer graue Haare kosten. Deshalb sollte ein Einstieg ins Immobiliengeschäft wohl überlegt sein.

Damit eine Investition in eine Vorsorgewohnung für die Zukunft erfolgreich ist, sollten folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  • Ausreichend Eigenmittel für das Objekt und die Nebenkosten: Bei primärer Kreditfinanzierung steigt das Risiko durch die Abhängigkeit von den Zinsen.

  • Sorgfältige Auswahl des Objektes: Nur erstklassige Wohnungen eignen sich als Vorsorge für später. Nur sie behalten ihren Wert und sind auf lange Sicht vermietbar.

  • Genügend Zeit: Die Suche nach dem geeigneten Mieter, das Durchführen notwendiger Reparaturen, Eigentümerversammlungen etc. nehmen Zeit in Anspruch. Auch wenn viele Aufgaben Makler oder Handwerker übernehmen, so muss doch der Eigentümer sich stets um das Objekt kümmern, erreichbar sein und alles koordinieren. Denn eine reine Fremdverwaltung kostet teilweise so viel, dass kaum Gewinn übrig bleibt.

  • Langfristigkeit der Anlage: Allein durch die steuerlich bedingte Spekulationsfrist von 10 Jahren ist die Investition extrem unflexibel.

  • Keine Sicherheit über die Wertentwicklung: Ob eine Wohnung an Wert gewinnt, zeigt sich erst im Fall des Verkaufes. Ein plötzlicher (Zwangs-)Verkauf des Objektes ist jedenfalls oft mit einem Wertabschlag verbunden.


Viele Investoren haben sehr optimistische Vorstellungen von einer Vorsorgewohnung als Anlageobjekt. Manches davon fällt geradezu in den Bereich der Mythen und Legendenbildung. Wer tatsächlich in Immobilien investiert, sollte sich sehr rasch von folgenden Erwartungen befreien:

  • "Das Geld ist leicht verdient": Gerade Immobilien brauchen laufende Betreuung. Bei Vernachlässigung werden kleine Schäden rasch zu großen Reparaturen.

  • "Eine Vorsorgewohnung ist eine einmalige Investition": Im Gegenteil. Es fallen laufend Ausgaben an, wie für Betriebskosten, Reparaturen, aber auch Instandhaltung des Hauses.

  • "Laufende Einnahmen sind garantiert": Einen Mieter zu finden, kann durchaus länger dauern. Steht die Wohnung leer, erzielt sie auch keine Einnahmen - verursacht aber dennoch weiterhin Kosten. Darüber hinaus gibt es keine Garantie, dass der Mieter tatsächlich stets pünktlich bezahlt.

  • "Eine Wohnung behält ihren Wert": Ein Totalverlust ist nahezu unmöglich. Allerdings kann die Wohnung an Wert verlieren, wenn die Lage nicht passt, die Größe ungünstig ist oder das Haus selbst Mängel aufweist.

  • "Im Notfall habe ich immer eine Wohnung für mich": Die Voraussetzungen, um einen Mieter aus Gründen des Eigenbedarfs kündigen zu dürfen, sind streng geregelt.


Eine Vorsorgewohnung eignet sich daher nicht für jeden. Dennoch kann sie ein lukratives Investment sein, wenn folgende Voraussetzungen stimmen:

  • Gesicherte Finanzierung und langer Atem, bis es tatsächlich zu einem Gewinn kommt

  • Bereitschaft, sich um das Objekt zu kümmern

  • Netzwerk an Experten

  • Laufende Information und Weiterbildung

  • Ausnutzen der steuerlichen Vorteile: Abschreibung der Investitionen, Vorsteuerabzug etc.


Das Wichtigste aber sind Geduld mit dem Objekt und Zeit, um die Wertentfaltung abzuwarten.

Quelle: ING DiBa

 

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