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OGH-Urteil verändert Mietrecht für Mieter positiv

Bei Kündigung der Wohnung ist z.B. das Ausmalen kein Muss

09.02.2007
 
Ein von der Arbeiterkammer erwirktes richtungsweisendes Urteil des Obersten Gerichtshofs stärkt allen Mieterinnen und Mietern in Österreich den Rücken.
 
Fünf konkrete Tipps:

  1. Die Reparatur einer kaputten Heiztherme nicht aus eigener Tasche bezahlen und wenn ja, dann das Geld zurückverlangen!

    Der Mieter soll die Hausverwaltung (den Vermieter) informieren und um Reparatur ersuchen. Weigert sich der Hausverwalter (Vermieter), die Therme auf seine Kosten zu reparieren oder zu ersetzen, soll sich der Mieter den Schaden von einem qualifizierten und befugten Unternehmen schriftlich bestätigen lassen und die Reparatur bzw den Ersatz der Heiztherme in eigenem Auftrag von einem qualifizierten und befugten Unternehmen durchführen lassen.

    Zahlt der Hausverwalter (Vermieter) die dafür angefallenen Kosten nicht freiwillig, so soll der Mieter die Rückerstattung der Kosten bei Gericht einklagen. Diese Klage sollte spätestens ein halbes Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses gemacht werden. Achtung! Wenn der Mieter eine Therme schon vor diesem Urteil repariert oder ersetzt hat, so sollte er den Hausverwalter (Vermieter) informieren und ihm eine Rechnungskopie zuschicken, mit dem Ersuchen den aufgewendeten Betrag zu ersetzen. Zahlt der Hausverwalter (Vermieter) nicht, so soll der Mieter die Rückerstattung der Kosten bei Gericht einklagen. Diese Klage sollte ebenfalls spätestens ein halbes Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses gemacht werden.

  2. Nachrechnen: Erhaltungskosten dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden!

    In Mietverträgen finden sich häufig Vereinbarungen die etwa wie folgt lauten: "Unter Betriebskosten sind alle jene Aufwendungen zu verstehen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Liegenschaft.... erforderlich sind und/oder durch die Benützung von Gemeinschaftseinrichtungen durch den Nutzer entstehen. Insbesondere, jedoch nicht ausschließlich, zählen dazu...." Auf diese Klauseln berufen sich Hausverwalter(Vermieter), wenn sie den Mietern neben den üblichen Hausbetriebskosten wie Müll-, Wasser-, Kanal-, Rauchfangkehrergebühren auch Erhaltungsarbeiten als Betriebskosten verrechnen.

    Der Mieter soll deshalb die jährliche Betriebskostenabrechnung überprüfen und Erhaltungskosten, die als Betriebskosten verrechnet wurden, zurückfordern! Bei Mietwohnungen, die zur Gänze unter das Mietrecht fallen, (z.B klassischer Altbau) soll der Mieter einen Antrag im außerstreitigen Verfahren bei der Schlichtungsstelle stellen und die gesetzwidrig verrechneten Beträge zurückfordern, weil sie dem taxativen Betriebskostenkatalog des § 21 MRG widersprechen.

  3. Bei Wohnungskündigung ist das Ausmalen kein Muss!

    Gibt es eine solche Klausel im Mietvertrag, so ist auch diese laut OGH Urteil rechtswidrig. Der Mieter muss nicht neu ausmalen, wenn er die Malerei nicht durch eine andere Farbe verändert hat oder wenn sie nicht übermäßig beschädigt oder abgenützt ist. Auch wenn man Nägel zum Aufhängen von Bildern eingeschlagen hat, muss nicht ausgemalt werden. Die AK rät den Mietern, in diesen Fällen nicht auszumalen. Nimmt ein Vermieter dann die Kaution in Anspruch und zahlt sie nicht zurück, muss man diese einklagen!

  4. Ohne wichtigen Grund müssen Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lassen!

    Häufig findet sich folgende Klausel im Mietvertrag: "Der Vermieter bzw sein Vertreter ist berechtigt gegen Vorankündigung die Wohnungen zu besichtigen". Viele Mieter fühlen sich dadurch kontrolliert und in ihrer Privatsphäre gestört. Auch diese Klausel ist laut OGH Urteil rechtswidrig. Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung ohne "wichtigen Grund" zu betreten. Hat also der Vermieter keinen "wichtigen Grund" - wie etwa Reparatur eines Wasserrohrbruches oder sonstige Erhaltungsarbeiten - braucht man den Vermieter nicht in die Wohnung lassen!

  5. Weniger Miete zahlen, wenn etwa Strom- oder Wasserzufuhr ausfallen!

    Üblich sind etwa folgende Klauseln: "Bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen, z.B. von Strom- oder Wasserzufuhr bzw. Leitungsgebrechen, ist der Mieter nicht berechtigt, Minderungs-, Schadenersatz-, Zurückbehaltungs- oder irgendwelche sonstige Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen." Solche und ähnliche Klauseln sind unzulässig. Daher kann man als Mieter - trotzdem man diese Vereinbarungen unterschrieben hat - den Mietzins mindern, wenn etwa die Gas-, Strom- und/oder Wasserzufuhr unterbrochen ist und man die Wohnung nicht wie üblich benutzen kann.


Urteil stärkt allen Mietern den Rücken

"Dieses Urteil stärkt allen Mieterinnen und Mietern den Rücken", sagt Franz Köppl, Wohnrechtsexperte der AK, "primär gilt das Urteil zwar nur für die von uns beklagte Firma IMV-GesmbH, aber es gilt natürlich auch generell, weil sich andere Mieter auch auf dieses OGH Urteil berufen können."

Das von der Arbeiterkammer erwirkte Urteil hilft daher mehr als einer Million Mieterhaushalten in ganz Österreich. Die AK fordert daher im Zusammenhang mit diesem ersten richtungsweisenden Urteil des OGH, dass etwa der Betriebskostenkatalogoder klare gesetzliche Erhaltungspflichten des Vermietersfür alle Wohnungsmietverhältnisse gelten sollen und zudem klare gesetzliche Regelungen für die Kaution.

Quelle: AK

 

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